温哥华留学生买豪宅 – 豪宅市场

温哥华仍在遭受“学生”购买豪宅的影响

更令人震惊的例子之一是几年前在温哥华购买了价值 3100万的房子的 BC 大学“学生” 。还有九名不同的国际学生从加拿大银行获得了 5700万的抵押贷款，在大温哥华地区购买了豪华住宅。

更不用说无数其他代理以某种方式从加拿大银行获得巨额抵押贷款而无需提供他们获得实际收入的证据。

即使普通加拿大人发现向银行证明他们的收入足以获得抵押贷款是一项挑战，这怎么可能发生？了解人们如何充当房产真正（或受益）所有者的代理人，是解开加拿大房价失控原因的关键。

关于这种通货膨胀现象，至少有两个问题很突出。

这样的代理人还能从加拿大银行获得巨额抵押贷款吗？

这种做法对房地产的长期影响是什么，尤其是对温哥华和多伦多等抢手的市场？

在回答这些问题之前，让我们先看看六到十年前，当数千亿的外国资本涌入该国时，房地产和银行业是如何不受监管的。

在卡伦委员会调查不列颠哥伦比亚省洗钱之前，一位 UBC 地理学名誉教授阐述了离岸资本如何流入加拿大房地产市场。

直到 2016 年，“温哥华的银行在没有充分披露的情况下向外国购房者提供优惠贷款条件，有效地为非加拿大客户实施了放松管制，”《百万富翁移民：跨太平洋生命线》的作者大卫莱伊说。

“在一家银行，国际学生可以支付房价的 35% 至 50% 的现金，无需提供进一步的财务证据即可获得无保险贷款。这种轻松的信贷渠道促进了房地产投资和投机。”

Ley 表示，银行家对此类可疑交易视而不见，并指出温哥华、里士满和西温哥华包含的地址数量不成比例，这些地址包含在巴拿马文件的离岸避税天堂账户数据库中。

莱伊说，加拿大银行通过诸如“向外国学生和其他当地代理人提供慷慨的抵押贷款条款，为希望隐瞒其受益所有人身份的投资者”等“可疑活动”赚取了巨额利润。“在每种情况下，结果都是释放更多泡沫资本用于房地产投资。”

多伦多房地产分析师斯蒂芬·庞瓦西 (Stephen Punwasi) 也展示了加拿大银行是多么渴望向没有工作的外国学生提供贷款。他甚至发布了一张银行分行海报的照片，上面有一个龙形的口袋妖怪形象，告诉国际学生在“没有收入证明”的情况下签署抵押贷款！

Punwasi 援引Postmedia关于避税的报道说，使用代理购买房产的现象导致温哥华一些新成立的豪宅业主宣布收入处于贫困水平。“人们普遍认为，原因是那些在海外赚取收入的人没有在当地申报收入。”

北温哥华长大的罗恩巴特勒现在是加拿大最大的独立抵押贷款经纪公司之一的负责人，他说大温哥华地区“在抵押贷款业务中表现出最疯狂的表现”。

Butler Mortgages 的负责人表示，回到 1980 年代，当富裕的香港人担心他们的飞地返回中国时，他们开始寻找离岸避风港，国际学生和家庭主妇可以从未经证实的来源购买大笔首付的豪宅。

然后，巴特勒说，外国投资者或其代理人通常会通过在同一家银行购买大量共同基金来获得数百万美元的抵押贷款，这一过程被称为“抵押”。银行喜欢它。

巴特勒说，中国、伊朗、中东以及过去俄罗斯可能是加拿大住房此类投资的最大来源国。但资金几乎从任何地方流入。

“这是’前哨家庭’的全部概念，”抵押贷款经纪人说，其中家庭养家糊口的人留在家乡赚钱，同时使用代理人在更稳定的国家投资住房。

好消息是，极其容易获得的加拿大抵押贷款的交易在 2016 年左右减少了。

加拿大金融机构监管机构悄悄引入了名为 B20 和 B21 的新规定，这使得没有收入的代理人更难在加拿大获得数百万的抵押贷款。

这些变化很有帮助。但是巴特勒表示，损害已经在很大程度上造成了。加拿大的房价现在被不受监管的货币抬高了。

“了解已经来到这里的数十亿人的真正关键是：他们永远不会回去。了解外资最重要的一点是它永远不会回头。它只是四处晃动。”

巴特勒估计，近几十年来，大约有四分之一的万亿美元（或 2500 亿美元）通过离岸投资者流入加拿大，其中许多人使用了代理人。

这扭曲了当地价格的上涨，而现在又因大流行引发的“荒谬”的低利率而加剧。“如果我要强调任何事情，”巴特勒说，“那就是，由于资金永远不会收回，它创造了一个长期的连续体。”

巴特勒说，所谓的边际参与者的住房投资也推高了价值，因为许多富有的投资者并不关心获得最优惠的价格。他们主要是在寻找一个长期的避风港。当地人，尤其是年轻人，无法参与竞标。

文章来源： https://vancouversun.com/opinion/columnists/douglas-todd-vancouver-still-suffering-fallout-from-students-buying-mansions